En Colombia, tener una escritura pública no significa ser el dueño legal de un inmueble.
Aunque este documento suele considerarse como la prueba definitiva de propiedad, la legislación exige un paso adicional y crucial para que el traspaso tenga validez jurídica: la inscripción del título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP).
La Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) ha advertido que miles de ciudadanos viven con una falsa sensación de seguridad al creer que la firma de una escritura ante notario los convierte en propietarios plenos.
Sin embargo, mientras no exista registro, el inmueble sigue figurando legalmente a nombre del anterior titular en el folio de matrícula inmobiliaria.
¿Por qué tener la escritura no basta para ser reconocido como propietario?
El marco legal colombiano se basa en el principio de “título y modo”. El título es la escritura pública, firmada ante notario, que documenta la compraventa o cualquier acto que transfiera la propiedad y el modo es la inscripción de esa escritura en la ORIP.
Con respecto a ello, solo cuando ambos elementos se cumplen, la propiedad se transfiere legalmente.
No registrar la escritura puede generar múltiples riesgos: desde conflictos por doble venta, hasta perder el derecho sobre el bien si un tercero registra primero otro título.
También existen errores frecuentes como duplicidad de matrículas, fallas en la escritura o problemas en la capacidad legal de las partes que anulan el traspaso.
¿Qué pasos seguir para que la escritura tenga validez legal en Colombia?
Para consolidar la propiedad, el comprador debe registrar la escritura en la ORIP correspondiente. Esto requiere presentar certificados de tradición, paz y salvo predial, documentos de identidad, y realizar el pago de impuestos notariales y registrales.
El Certificado de Tradición y Libertad es clave, pues revela quién figura como propietario legal y si existen hipotecas, embargos o limitaciones.
Además, en ausencia de escritura, la ley contempla la figura de la declaración de pertenencia, que permite adquirir la propiedad por medio de posesión pacífica e ininterrumpida durante cinco o diez años, dependiendo de las condiciones.
Este proceso, aunque judicial, ha sido reconocido como una vía legítima para formalizar predios ocupados sin título inscrito.
De esta manera, la propiedad en Colombia no se garantiza con papeles en mano, sino con trámites en regla. Por tal motivo, la escritura es solo la mitad del camino y el registro lo es todo.
